Ваш браузер устарел. Рекомендуем обновить его до последней версии.
Непосредственное управление МКД

О НОВЫХ ПРАВИЛАХ ОРГАНИЗАЦИИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

УПРАВЛЯЮЩИХ ОРГАНИЗАЦИЙ В 2012 ГОДУ

С 1 марта 2012 года вступает в силу новая норма ч.9.1 ст.161 ЖК РФ о заключении собственниками помещений в многоквартирных домах, в которых выбирается непосредственный способ управления, договора с управляющей организацией. Настоящей статьей разъясним порядок применения данной нормы управляющими организациями и случай её применения без негативных последствий для потребителей услуг в многоквартирном доме.

О новом варианте деятельности управляющих организаций

Новая норма ч.9.1 ст.161 ЖК РФ предусматривает следующие отношения:

Из приведенной нормы и срока её вступления в силу следует, что после 1.03.2012 года в многоквартирном доме с количеством квартир более 12, при выборе собственниками помещений непосредственного способа управления, собственники заключают договор с управляющей организацией, который не называется договором управления, а именуется договором оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (далее – договор о содержании общего имущества).

Поскольку в данном случае речь идет о непосредственном способе управления многоквартирным домом собственниками помещений, то порядок заключения такого договора установлен в ч.1.1. ст.164 ЖК РФ:

- такой договор заключается на основании решения общего собрания собственников,

- такой договор считается заключенным при его подписании собственниками, обладающими более 50% голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч.1 и ч.2 ст.164 ЖК РФ в договор о содержании общего имущества включаются обязательства управляющей организации по оказанию услуг и (или) выполнению работ по надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирном доме. При этом сохранена ч.2 ст.164 ЖК РФ, в соответствии с которой договоры, содержащие условия предоставления коммунальных услуг, заключаются каждым собственником с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, т.е. с ресурсоснабжающими организациями. Соответственно такому порядку заключения договоров плата за предоставляемые потребителям услуги в домах с количеством квартир более 12, в котором выбран непосредственный способ управления, подлежит внесению (п.8 ст.155 ЖК РФ):

- плата за содержание и ремонт общего имущества – в управляющую организацию;

- плата за коммунальные услуги – в ресурсоснабжающие организации.

Таким образом, с 1 марта 2012 года появляется два вида управляющих организаций:

- УО при способе управления «управляющая организация»

- УО при способе управления «непосредственно собственниками помещений».

Сравнение деятельности управляющих организаций в зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом

Основные условия осуществления деятельности и тех и других управляющих организаций приведены в нижеследующей таблице:

 

УО при способе управления «управляющая организация»

УО при управлении многоквартирным домом непосредственно собственниками помещений (СП)

1. Способ управления

управляющая организация

управление непосредственно СП

2. Заключаемый договор

договор управления

договор на оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества (далее – содержание общего имущества)

3. Нормы регламентирую-щие предмет договора

ч.2 ст.162 ЖК РФ:

- оказание услуг и выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества

- предоставление коммунальных услуг,

- осуществление иной деятельности, направленной на цели управления многоквартирным домом

ч.1.2 ст.164 ЖК РФ:

- оказание услуг и выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества

4. Оплата по договору

ч.7 ст.155 ЖК РФ:

Оплата по договору осуществляется путем внесения в УО:

- платы за содержание и ремонт общего имущества

- платы за коммунальные услуги

- иных платежей за оказание иных услуг (выполнение иных работ)

ч.8 ст.155 ЖК РФ

Оплата по договору осуществляется путем внесения в УО:

- платы за содержание и ремонт общего имущества

5. Порядок заключения договоров с РСО

ч.12 ст.161 ЖК РФ:

УО обязана заключить договор с РСО в соответствии со степенью благоустройства многоквартирного дома

ч.2 ст.164 ЖК РФ

РСО самостоятельно заключают договоры, содержащие условия предоставления коммунальных услуг, с собственниками помещений в многоквартирном доме.

6. Порядок заключения договора УО с собственниками

 

ч.1.1. ст.164 ЖК РФ:

договор о содержании общего имущества заключается на основании решения общего собрания собственников (собрание определяет необходимость утверждения условий на общем собрании и вправе поручить согласование таких условий председателю совета многоквартирного дома (п.1 ч.8 ст.161 ЖК РФ)

а) об утверждении условия договора

ч.1 ст.162 ЖК РФ:

условия договора утверждаются на общем собрании собственников

б) о дате заключения договора

ч.1 ст.162 ЖК РФ:

ч.1.1. ст.164 ЖК РФ:

договор управления считается заключенным, если его подписали СП, обладающие более 50% голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме

в) начало деятельности УО по договору

ч.7 ст.162 ЖК РФ:

- не позднее, чем через 30 дней со дня подписания (заключения) или с даты, указанной в договоре управления

ч.1.1. ст.164 ЖК РФ:

- с даты, указанной в договоре о содержании общего имущества

г) Срок действия договора

ч.5 ст.162 ЖК РФ

- не менее 1 года и не более 5 лет

ч.1.2 ст.164 ЖК РФ:

- нет ограничений – срок согласовывается в договоре

д) Право председателя Совета МКД подписать договор

п.3 ч.3 ст.161.1 ЖК РФ

Председатель Совета многоквартирного дома вправе на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключить договор на условиях, указанных в решении общего собрания собственников.

7. Контроль исполнения договора

п.4 ч.8 ст.161.1 ЖК РФ

Председатель Совета многоквартирного дома на основании выданной ему доверенности собственниками помещений:

- осуществляет контроль за выполнением работ, оказанием услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме

- подписывает акты выполненных работ, оказанных услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

- подписывает акты о нарушении качества оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества;

- подписывает акты о непредоставлении коммунальных услуг или их предоставлении ненадлежащего качества

- направляет в ОМС обращения о невыполнении УО её обязательств по договору управления

8. Ответственность УО перед собственниками

ч.2.3 ст.161 ЖК РФ

- за оказание всех услуг и выполнение всех работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества и соблюдение Правил № 491

- за предоставление коммунальных услуг, качество которых должно соответствовать требованиям Правил № 307 (№354).

ч.2.1. ст.161 ЖК РФ

- за выполнение обязательств в соответствии с заключенным договором о содержании общего имущества и соблюдении Правил №491.

Из информации, представленной в сравнительной таблице следует, что с 1 марта 2012 года управляющая организация вправе осуществлять свою деятельность без обязательств предоставить коммунальные услуги потребителям в многоквартирном доме, а следовательно без обязательств заключить договоры с РСО,если в управляемом ею в настоящее время многоквартирном доме будет выбран непосредственный способ управления.

О действиях УО по переходу на новый вариант договорных отношений с собственниками помещений в многоквартирном доме

Управляющая организация, осуществляющая деятельность в настоящий период по договору управления при ранее выбранном собственниками помещений в многоквартирном доме способе управления «управляющей организацией» вправе оценить для себя последствия сохранения своей деятельности при её продолжении по договору управления многоквартирным домом или принять решение о переходе на новые отношения с собственниками помещений, исключающие участие управляющей организации в предоставлении потребителям в многоквартирном доме коммунальных услуг.

Для реализации варианта деятельности управляющей организации без предоставления ею коммунальных услуг ей необходимо провести общее собрание собственников в многоквартирном доме с повесткой дня:

1. О выборе способа управления в многоквартирном доме – управление непосредственно собственниками помещений.

2. О расторжении договора управления многоквартирным домом с Управляющей организацией «__________» по соглашению сторон и определение обязательств сторон такого договора в связи с его расторжением.

3. Об утверждении условий договора на оказание услуг и выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

4. О заключении договора об оказании услуг и выполнении работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме с Управляющей организацией «_______».

5. Об обязании Управляющей организации «________» передать всю информацию, необходимую для расчетов за коммунальные услуги потребителями в многоквартирном доме в ресурсоснабжающие организации.

Если в многоквартирном доме, которым управляла УО по договору управления, не был избран Совет многоквартирного дома, целесообразно дополнительным вопросом включить в повестку дня общего собрания собственников вопрос об избрании Совета многоквартирного дома и Председателя Совета многоквартирного дома.

Для обеспечения проведения собрания собственников с указанной повесткой дня Управляющей организации рекомендуется:

1. Подготовить отчет об исполнении договора управления за период его действия до даты его расторжения.

2. Подготовить предложения по составу Совета многоквартирного дома.

3. Подготовить информацию о целесообразности и последствиях изменения собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления и изменения договорных отношений с УО.

4. Подготовить информацию о закрытии обязательств сторон договора управления по работам, услугам, связанным с содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме и по предоставлению коммунальных услуг на дату прекращения обязательств сторон договора управления.

5. Подготовить проект договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме (по аналогии с договором управления, исключив из него условия о предоставлении коммунальных услуг).

Обращаем внимание, что Жилищный кодекс РФ не содержит положений о праве собственников в одностороннем порядке расторгать договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в отличии от прямых таких норм, относящихся к условиям расторжения договора управления (ч.8.2 ст.162 ЖК РФ). Рекомендуем УО, особо обратить внимание на определение в новом договоре условия расторжения такого договора как по инициативе собственников, так и по инициативе УО (одной из сторон договора).

Рекомендуем определять дату расторжения договора управления исходя из возможности для УО обеспечить наличие полного набора информации, необходимой для передачи ресурсоснабжающим организациям для перехода ими на прямые договорные отношения с потребителями коммунальных услуг в многоквартирном доме в соответствии с ч.2 ст.164 ЖК РФ.

В состав такой информации должны войти показатели и информация на дату расторжения договора управления:

1) показания индивидуальных приборов учета по каждому помещению, с которых начинаются расчеты у потребителей коммунальных услуг с РСО;

2) показания ОПУ на каждом многоквартирном доме по каждому из видов ресурсов;

3) перечень помещений без ИПУ с указанием количества проживающих, с учетом наличия заявлений о временно проживающих и временно отсутствующих;

4) площади помещений в каждом многоквартирном доме: жилых, нежилых, мест общего пользования;

5) информация о юридических лицах, занимающих нежилые помещения, и которые не заключали договоры с РСО;

6) сведения о собственниках помещений, нанимателях жилых помещений, членах их семей, необходимые для начисления платежей за коммунальные услуги и предъявления платежных документов.

7) границы общего имущества собственников и места установки ОПУ для установления границ эксплуатационной ответственности РСО по каждому виду услуг.

При принятии собственниками помещений решения о выборе непосредственного способа управления и о перезаключении с УО договора, УО обязана предоставить всем РСО информацию, необходимую им для перехода на прямые отношения с потребителями коммунальных услуг.

О случаях непринятия собственниками помещений решения об изменении договорных отношений с УО

При подготовке УО предложений собственникам о переходе ею на новый вариант деятельности – по договору о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, УО обязана предоставить собственникам достоверную информацию о последствиях такого изменения договорных отношений.

Главным препятствием для получения согласия собственников на изменение ими способа управления с «управляющей организацией» на «непосредственное управление собственниками помещений» являются нормы ч.15 ст.161 ЖК РФ об ограничении ответственности РСО за поставку коммунального ресурса надлежащего качества только до границ общего имущества в многоквартирном доме. Пункт 103 Правил № 354 прямо указывает на отсутствие обязанности для РСО уменьшить потребителям плату за коммунальные услуги, если нарушение качества коммунальных услуг произошло не по вине РСО, а по вине организации, обслуживающей внутридомовые инженерные системы (в данном случае – по вине управляющей организации). При этом в п.103 Правил № 354 указано, что потребители в таком случае вправе требовать возмещения им соответствующих убытков с управляющей организации. Учитывая, что потребители не вносят плату при непосредственном способе управления в управляющую организацию, то и предъявить возмещение убытков управляющей организации будет проблемно для потребителя поскольку правила перерасчета платы за коммунальные услуги при нарушении качества коммунальных услуг предусматривают снижение платы тем лицом, которое её начисляет, т.е. которому известен расчет соответствующей платы.

В указанном случае, если возмещение убытков собственнику помещения зависит от решения собственника (в т.ч. при выборе им непосредственного способа управления), то нанимателю жилого помещения необходимо пересчитать размер платы за коммунальные услуги при нарушении их качества вне зависимости от того, какое лицо предоставляет коммунальные услуги в многоквартирном доме: РСО или УО, поскольку наниматель в указанном случае вправе требовать такого перерасчета в связи с Законом о защите прав потребителей.

В целях избежания таких возможных конфликтов с потребителями считаем, что перейти на новый вариант договорных отношений с собственниками (при непосредственном способе управления) УО сможет только при согласии РСО принять на себя обязательства по пересчету размеров платы за коммунальные услуги потребителям в связи с нарушением качества коммунальных услуг по вине УО с последующим предъявлением соответствующей суммы пересчета коммунальных услуг в адрес УО, как возмещение убытков с виновного лица (в соответствии со ст.16 ГК РФ).

Другим существенным препятствием для расторжения договора управления с УО и перехода собственниками на непосредственный способ управления является изменение отношений для собственников по вопросам обращений, связанных с предоставлением коммунальных услуг и расчетами за коммунальные услуги.

- это - и работа диспетчерских служб (в составе УО – по всем вопросам и всем видам коммунальных услуг, или – в каждой РСО – по соответствующим видам коммунальных услуг).

- это - и порядок оформления актов нарушения качества коммунальных услуг (с присутствием представителей УО или без них).

- это - и порядок обращений по расчетам за коммунальные услуги (в УО или в каждую РСО).

- порядок получения справок для предоставления их в органы соцзащиты (в УО или в каждой РСО).

Рекомендуем УО, желающим перейти на новый вариант договорных отношений, исключающий её обязанности предоставлять коммунальные услуги, обратить внимание на предварительное решение указанных проблем, обязательно уведомить всех потребителей о новом варианте договорных отношений, не приводящем к несоблюдению их прав в соответствии с Законом о защите прав потребителей в отношениях как по взаимодействию с исполнителями услуг так и по расчетам за коммунальные услуги.

О причинах введения Жилищным кодексом РФ нового варианта деятельности для УО

Изменения в деятельности УО, введенные в Жилищный кодекс РФ федеральным Законом от 4.06.2011г. № 123-ФЗ, основаны на сложившейся до настоящего времени практике организации деятельности большинства управляющих организаций, когда по договору управления управляющие организации не принимали на себя обязанности по предоставлению отдельных или всех коммунальных услуг. Учитывая, что такая практика управления многоквартирным домом управляющей организацией носила массовый характер, законодатель принял решение её узаконить, разрешив управляющим организациям не предоставлять коммунальные услуги, но соблюдая при этом общую концепцию построения жилищных правоотношений: предоставление коммунальных услуг ресурсоснабжающими организациями возможно только при непосредственном способе управления. Поэтому законодатель и разрешил управляющей организации не предоставлять коммунальные услуги только при соблюдении двух существенных условий:

1) способ управления на доме должен быть – управление «непосредственно собственниками помещений»

2) договор с управляющей организацией должен называться не договор управления, а договор об оказании услуг и выполнении работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Такую организацию, которая при непосредственном способе управления отвечает только за надлежащее содержание общего имущества, можно было бы назвать «обслуживающей», однако, законодатель дал ей понятие «Управляющая организация» в следующих целях:

первая – чтобы установить за такой организацией обязанность выполнять полный комплекс работ, услуг, связанных с надлежащим содержанием общего имущества в многоквартирном доме. Т.е. в многоквартирном доме с количеством квартир более 12 собственники не могут заключить несколько договоров с несколькими организациями (обслуживающими) на выполнение отдельных видов работ (отдельно: на вывоз мусора, отдельно – на обслуживание лифтов, отдельно – на ремонт подъездов, крыши и т.д.). Такие отдельные договоры могут заключаться только в многоквартирном доме с количеством квартир не более чем 12, что предусмотрено ч.1 ст.164 ЖК РФ. В многоквартирном доме с количеством квартир более 12 собственники помещений могут заключить только один договор на весь комплекс работ по содержанию и ремонту общего имущества и только с одной организацией, которую поименовали в указанных целях «управляющей».

вторая – поскольку управляющая организация при непосредственном управлении многоквартирным домом несет ответственность за надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, и она осуществляет свою деятельность, аналогичную деятельности управляющей организации, заключившей договор управления (за исключением деятельности по предоставлению коммунальных услуг), то на такую УО должны распространяться все нормы Жилищного кодекса РФ, регламентирующие существующие в Жилищном кодексе РФ отношения для управляющей организации, по выполнению ею обязанностей, связанных с содержанием и ремонтом общего имущества, например, обязанностей:

- по предоставлению собственникам помещений предложений о размере платы за содержание и ремонт общего имущества (ч.7 ст.156 ЖК РФ);

- по предоставлению собственникам помещений предложений о капитальном ремонте общего имущества (ч.2 ст.158 ЖК РФ);

- по информированию собственников помещений об изменении размера платы за содержание и ремонт общего имущества (ч.13 ст.155 ЖК РФ).

Кроме того, на такие управляющие организации следовало распространить стандарты раскрытия информации, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 23.09.2010г. № 731. В будущем планируется вступление в СРО таких управляющих организаций.

Таким образом, чтобы не менять нормы Жилищного кодекса РФ, имеющие отношение к обязанностям управляющих организаций при осуществлении ими деятельности по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и распространить нормы иных правовых актов, устанавливающих обязанности для управляющих организаций, законодатель счет возможным их распространить на новые управляющие организации, которые с 1.03.2012г. будут осуществлять свою деятельность при непосредственном способе управления, называясь управляющими организациями.

Об обязанностях управляющих организаций, сохранивших свою деятельность по договору управления, заключить договоры с РСО

Обращаем внимание, что те управляющие организации, которые примут решение о сохранении деятельности по управлению многоквартирным домом по договору управления, обязаны будут в соответствии с ч.12 ст.161 ЖК РФ включить в заключенные ими договоры управления обязанности по предоставлению коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства многоквартирного дома, и, в соответствии с ч.2.3 ст.161 ЖК РФ, принять на себя ответственность за предоставление всех видов коммунальных услуг, определяемых степенью благоустройства многоквартирного дома.

Неисполнение таких требований Жилищного кодекса РФ влечет для УО понуждение к заключению договора со стороны собственников помещений в многоквартирном доме или ресурсоснабжающих организаций в соответствии с ч.12 ст.161 ЖК РФ, и в соответствии с пп.«а» п.9 Правил № 354 при вступлении их в силу.

Если УО, заключившая договор управления, отказывается от включения в договор управления обязанностей по предоставлению одной или нескольких коммунальных услуг при возможности их предоставить в соответствии со степенью благоустройства многоквартирного дома, то для такой УО могут быть следующие последствия:

- созыв ОМС общего собрания собственников для принятия решения о расторжении договора управления с такой УО и о выборе новой УО или об изменении способа управления в многоквартирном доме (ч.1.1. ст.165 ЖК РФ) при поступлении в ОМС соответствующей жалобы от собственников помещений в многоквартирном доме, Председателя Совета многоквартирного дома или ТСЖ (ЖК);

- признание договора управления недействительным по решению суда по результатам проверки Государственной Жилищной Инспекцией условий договора управления на соответствие нормам жилищного законодательства (п.4 ст.8.3 Закона №123-ФЗ, ч.4, ч.6 ст.20 ЖК РФ).

Единственной сферой отношений, которая может сохранить для УО и для собственников помещений в многоквартирном доме сложившиеся договорные отношения без их изменения – это предоставление коммунальных услуг газоснабжения потребителям в многоквартирном доме непосредственно газоснабжающими организациями. В настоящий период отношения по газоснабжению граждан регулируются Правилами, утвержденными Правительством РФ от 21.07.08. № 549 (далее – Правила № 549). В соответствии с п.13 «а» Правил № 549 договор между газоснабжающей организацией и исполнителем коммунальных услуг может быть заключен при условии оборудования многоквартирного дома общедомовым прибором учета газа. Следовательно, в отсутствии такого ОПУ, газоснабжающая организация может не заключать договор газоснабжения с исполнителем коммунальных услуг в многоквартирном доме. С вступлением в силу Правил № 354 исключается регулирование отношений по газоснабжению между газоснабжающей организацией и потребителями коммунальных услуг Правилами предоставления коммунальных услуг. Такие отношения будут регулироваться только Правилами № 549. Учитывая, что случай заключения договора газоснабжения между исполнителем коммунальных услуг и газоснабжающей организацией также урегулирован Правилами № 549, то в соответствии с п.2 «б» Постановляющей части Постановления Правительства РФ № 354 Правила № 354 не будут распространяться на правила заключения договоров между газоснабжающими организациями и управляющими организациями. По указанным основаниям УО, заключившая договор управления многоквартирным домом и намеренная его сохранить на период своей деятельности после 1 марта 2012 года, обязана заключить договоры со всеми РСО, кроме договора газоснабжения с газоснабжающей организацией.

Об обязанностях управляющих организаций уведомлять о начале своей деятельности

В соответствии с п.21, 22 ч.2 и ч.4 ст.8 Закона № 294 «О защите прав юридических лиц при осуществлении государственного и муниципального контроля» управляющие организации, заключившие договор управления многоквартирным домом, и управляющие организации, заключившие договор о содержании общего имущества в многоквартирном доме, обязаны уведомлять ГЖИ субъекта РФ о начале осуществления деятельности в т.ч. в форме электронного документа до начала фактического выполнения работ и оказания услуг. Кроме того, все управляющие организации обязаны предоставлять информацию об изменениях в деятельности в течении 10 рабочих дней (п.5, 7 ст.8 Закона № 294-ФЗ).

Таким образом, в обязанности ГЖИ субъекта РФ вменяется вести реестр управляющих организаций с изменением информации по способам управления многоквартирными домами до начала такого изменения. В указанном случае исключается вариант наличия двух управляющих организаций, на одном многоквартирном доме.